2025년기준! 수도권 부동산 대출 규제지역 총정리

투기과열지구 · 조정대상지역 · 수도권 규제 범위까지

🏡 왜 규제지역을 알아야 할까?

집을 살 때 가장 중요한 건 **“대출이 가능한가”**입니다.
그런데 정부가 지정한 규제지역에 따라 대출 한도부터 세금, 청약 조건까지 달라집니다.
2025년 현재, 특히 수도권을 중심으로 강력한 대출 규제가 시행되고 있어,
지역 구분을 제대로 아는 것이 매우 중요합니다!

📍 1. 투기과열지구란?

집값이 비정상적으로 급등하고 있는 지역을 말해요.

📌 특징

• LTV, DTI 등 대출 규제가 가장 강함
• 분양권 전매 금지, 재당첨 제한, 자금조달계획서 제출 의무
• 주택담보대출 거의 불가, 특히 다주택자

✅ 2025년 6월 기준:

서울 4곳만 지정되어 있음

• 강남구
• 서초구
• 송파구
• 용산구

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🏘️ 2. 조정대상지역이란?

집값이 서서히 오르고 있는 지역을 말해요.

📌 특징

• LTV, DTI 대출 비율 낮음
• 청약 시 1순위 제한, 가점제 우선
• 세금(양도소득세·취득세) 더 많이 부과됨
• 전입 조건 등 제한 많음

✅ 현재(2025년 6월 기준):

위 서울 4개 구가 동시에 조정대상지역에도 해당됩니다.
(2022~23년엔 전국에 많았지만 대부분 해제되었고, 지금은 강남4구만 남음)

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📦 3. 수도권 대출 규제 범위는?

서울, 인천, 경기 전체를 말해요.
투기지역이나 조정대상지역 아니더라도 일괄적으로 규제 적용 중입니다.

📌 핵심 규제 내용 (2025년 6월 발표 기준)

구분내용

✅ 주담대 한도	수도권 전체 6억 원 초과 불가
✅ 다주택자	대출 전면 금지
✅ 전입 의무	집 사면 6개월 이내 입주 필수
✅ 정책 대출 축소	생애최초·디딤돌 등 한도 하향
✅ 생활안정자금	최대 1억 원까지만 가능

 

✅ 해당 지역

• 서울 전 지역
• 경기도 전역
• 인천 전역

→ 즉, “투기과열지구”는 아니더라도 수도권 전체가 이 규제 대상이라는 점 중요!

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🗂️ 지역별 정리 요약

 

지역	투기과열지구	조정대상지역	수도권 대출 규제 대상
				서울 강남·서초·송파·용산	✅	✅	✅
서울 그 외 전 지역	❌	❌	✅
인천 전 지역	❌	❌	✅
경기도 전 지역	❌	❌	✅

 

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📝 마무리

📍 집을 살 계획이 있다면,
그 집이 어느 규제지역에 속해 있는지 반드시 먼저 확인하세요!

• 서울 강남 4구는 최고 수준의 규제지역
• 수도권 전체는 규제지역 지정 여부와 관계없이 대출 총액·전입 요건 등 동일한 제한 적용

👉 특히 실수요자라 하더라도 전입 요건, 대출 한도, 신용조건을 꼼꼼히 따져야
불이익 없이 안정적으로 내 집 마련이 가능합니다.

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💡 TIP!

[부동산 규제지역 확인하는 방법]
→ 국토교통부 실거래가 사이트
→ 한국부동산원(www.r-one.co.kr)
→ 금융위원회 공지사항 확인